引っ越し後に退去費用の高額請求が！ 納得いかないときの相談先

退去費用を多く支払いすぎないためには、まずは退去費用の内訳と仕組みを理解しておくことが重要です。

退去費用を構成する要素は主に以下の3つが考えられます。

入居者のオーナーに対する原状回復義務、通常損耗や経年劣化の考え方は、民法や国土交通省のガイドライン、および過去の判例からある程度明らかになっています。

ただし、以下で説明するのはあくまで考え方のひとつにすぎません。不動産が関連するトラブルは個別性が強い傾向があるため、すべて型通りにあてはまるわけではないことに注意が必要です。

1. （1）原状回復義務とは？

   原状回復義務については、民法で以下のように定められています。

   民法第621条（賃借人の原状回復義務）
   賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

   
   
   

   この条文でいう義務が、賃貸物件において入居者が物件のオーナーに対して負う「原状回復義務」です。
   
   たとえば、壁や柱に傷をつけてしまった場合や、勝手に建物や造作物の一部を取り外してしまったケースが該当します。
   
   この場合、賃貸物件の価値を減らしてしまっているため、入居者は敷金からの充当、あるいは退去費用という形で支払うことが多いようです。
   
   また、傷つけてしまったものを入居者自身で勝手に修繕してよいのかというと、決してそうではありません。
   
   賃貸物件はすべてオーナーの所有物であり、入居者がオーナーの許可なく消耗品以外のものに手を加えることは基本的にできないので注意が必要です。

2. （2）通常損耗と経年劣化

   原状回復というと「入居したときの状態に戻す必要があるのか」と疑問を抱く方もいるかもしれません。しかし、入居者に原状回復義務が発生するのは、入居者が不注意で賃貸物件を傷つけてしまった場合に限られます。
   
   したがって、賃借中は通常の使い方をしており、年月の経過とともに相応の痛み方をしたものについては、通常損耗や経年劣化として原状回復義務が発生するわけではありません。その修繕費用はオーナーが負担すべきものです。
   
   つまり、入居者の賃貸人に対する原状回復義務は、入居者に対して賃借物をあたかも時間を戻したかのように入居する前の状態に戻して返却することを義務付けるものではないのです。
   
   また、判例では通常損耗や経年劣化の修繕に必要な費用は家賃の中に含まれているべきものとしており、通常損耗や経年劣化はオーナーの費用負担で行うべきものとしています（最高裁判所第二小法廷平成17年12月16日判決）。

3. （3）原状回復が必要な例

   では、どのようなケースにおいて原状回復義務が生じると考えられるのでしょうか。国土交通省による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より紹介します。

   • 床（フローリングや畳など）
     引っ越し作業などで生じた傷、入居者の不注意による雨の吹き込みにより生じたシミ
   • 壁、天井（クロスなど）
     タバコのヤニによる汚れ・臭い、入居者が開けたクギ穴やネジ穴、入居者所有のクーラーからの水漏れによる腐食、天井に設置した照明器具の跡
   • 建具（ふすまや柱など）
     ペットによる傷や臭い、子どもによる落書き
   • 器具設備（換気扇、備え付けの冷暖房器具など）
     日常の不適切な手入れまたは用法違反による設備の毀損
   • 水回り（風呂、トイレ、キッチンなど）
     異物を流したことによる詰まり
   • その他
     鍵の紛失や破損による取り換え、戸建て賃貸住宅の庭に生い茂った雑草
   
   
   

   上記のように、入居者の賃貸人に対する原状回復義務は、入居者の故意・過失・善良なる管理者としての注意義務違反により、通常の使用の仕方では生じるはずがない損耗や毀損に対してのみ課されるものなのです。
   
   普通に生活していてできた壁紙の日焼けやフローリングなどの劣化は、入居者の責任にはあたらないので安心してください。

先述したように、壁紙やフローリングなどの経年劣化については、貸主が費用を負担して原状復帰することになります。

しかし、賃貸借契約書に「退去時に〇万円支払う」という特約があり、退去時に高額な請求をされることがあります。

民法第420条では、「損害賠償額の予定」として契約の当事者が損害賠償の額を予定して契約で定めておくことができるとしています。しかし、特約の内容が著しく入居者にとって不利である場合、公序良俗に反するものとして民法第90条の規定により無効となる場合があるのです。

また、実際に起こり得る実損額を大きく超えるような損害賠償額の予定は、消費者契約法第9条第1号により無効とされます。

賠償額を予定されていて、実際にその内容を契約していても、実損の程度によってはオーナーから提示された予定賠償額どおりに支払う必要がない可能性があるでしょう。これは退去費用などの名目を問われないものと考えられます。

少しでも金額に違和感がある場合は、特約の内容を確認し、妥当な金額か判断することが大切です。

退去時にあれこれ理由をつけられ退去費用を高額化させないためには、入居時から自身の身を守るつもりでさまざまなチェックをしておくとよいでしょう。もちろん、退去時も同様です。

1. （1）入居時に傷をチェックする

   入居者に対して退去時の原状回復義務は、入居時から退去時までのあいだに入居者が不注意でつけた傷や汚損・破損について発生します。当然の話ですが、オーナーの入居前からついていた傷などについては、原状回復義務の対象外です。
   
   これを明確化しておくため、入居時はオーナーまたは管理会社の立ち会いのもと、すでについている傷について両者で特定しておくとよいでしょう。
   
   また、問題の箇所を撮影しておき、管理会社にメールを送っておくのも有効です。

2. （2）原状回復の箇所をチェックする

   退去費用の請求時には、入居者に対して請求書が交付されることが普通です。
   ただし、この請求書には原状回復費用の総額や大まかな補修項目しか記載されていないことがあります。その場合、オーナーに対してどこを修繕するのか、何をクリーニングするのかなど、できるかぎり詳細な明細をもらうようにしてください。
   
   そして、オーナーまたは管理会社とともに実際に原状回復すべき場所を、入居時についていた傷や賃貸借契約書などと照らし合わせながら、よく確認してください。
   このときに、明細書には原状回復の内訳として記載されていても、実際は通常損耗や経年劣化など原状回復義務の対象にはならないものが見つかることがあります。

退去費用は、入居者とオーナーのあいだで利益相反が発生するものです。また、退去費用に関する双方の考え方についても隔たりが生じやすい傾向があります。そのため、どこまで入居者に原状回復義務があるのか、何を退去費用に含めるかなどついては、入居者とオーナーのあいだでどうしても話がまとまらないこともありうるでしょう。

以下では、退去費用の交渉で困った場合の相談先についてご紹介します。

1. （1）消費生活センター

   消費生活センターは、消費者庁の外郭団体である独立行政法人 国民生活センターが運営しています。全国各地に相談窓口が設置されていますので、最寄りの窓口に相談するとよいでしょう。
   
   消費生活センターでは、商品やサービスだけでなく高額な退去費用など消費生活全般についても苦情や相談を受け付けており、無料で解決に向けたアドバイスを受けることができます。
   
   また、事案によっては弁護士などの有資格者に引き継いでくれることもあるようです。群馬県内には、前橋市、高崎市をはじめとした各市や、各町郡に消費生活センターがあります。相談自体には通話料以外に費用が掛からないため、まずは問い合わせてみることをおすすめします。

2. （2）日本消費者協会

   一般財団法人 日本消費者協会では、消費生活センターと同様に消費生活全般についての相談を受け付けています。無料で相談員から解決のためのアドバイス、情報提供、あっせんなどを受けることが可能です。なお、相談は基本的に電話となります。

3. （3）日本賃貸住宅管理協会

   公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会は、賃貸住宅市場の健全化のために賃貸住宅に関するトラブルなどの相談を受け付けており、解決のためのアドバイスを受けることができます。
   
   相談はWebフォーム・FAX・郵便で受け付けており、回答は電話のみとなります。
   なお、相談は1人1回のみとなっています。

4. （4）弁護士

   上記に相談しても解決の糸口が見つからない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
   
   不動産トラブルの解決に実績と知見のある弁護士であれば、高額な退去費用など賃貸住宅に関するトラブルにおいても、解決に向けた相談をすることができます。
   
   また、弁護士からはトラブル解決のためのアドバイスを得られるだけではありません。あなたの代理人として、高額な退去費用を物件の現状を踏まえた適正な水準にするように交渉することができます。

請求された退去費用が高額と感じたときは、弁護士と相談のうえ適正な水準はどの程度なのか検証してみることをおすすめします。

ベリーベスト法律事務所 高崎オフィスでは、高額な退去費用など不動産トラブル全般に関するご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。